虚拟炒房：元宇宙房地产如何估价？

元宇宙房地产现在很热，但该领域目前还没有持牌的估价师。没办法，购买元宇宙房地产的开发公司只能采用内部的衡量指标来确定土地和房产的价值。对于个人投资者来说，我们可以参考估价师在现实房产销售中的评估要素。

在现实的房地产行业，相互制衡和规章制度纷繁复杂，因此需要一个中立的第三方对房产进行估价，确保价格不会过高。当前很多人，包括现实世界的估价师都在问自己这样一个问题，虚拟房地产是否需要估价？元宇宙交易本质上是现金交易，也没有银行的介入，因此虚拟房地产交易涉及的玩家数量要少得多。

元宇宙房地产的交易和估价

元宇宙不需要，也不太可能找到估价师，但这并不代表元宇宙房地产的交易就不存在估价这一过程。你可以花不到$2万在主流元宇宙平台上购得一套房地产，如果有喜欢到不行的土地也可以斥资100万拿下。不过需要时刻警醒的是，这是一个高度投机的世界。元宇宙的房地产或许是虚拟的，但投资归零的风险确实真真切切的。

到目前为止，元宇宙房地产的最大一笔交易来自于The Sandbox。元宇宙房产商业开发公司Republic Realm以相当于$430万的价格从Atari手中购得一块24 x 24的土地，相当于买下了The Sandbox平台上一块城市规模的土地。交易过程中，该公司参考了可比的销售，但究竟用了哪些估价指标却是三缄其口。

在此之前，另一家元宇宙商业地产公司Metaverse Group以$243万的价格买下了虚拟现实平台Decentraland上的一块数字土地，用途是商业开发。该公司首席执行官Lorne Sugarman接受采访时透露了一些房产估价的细节。

“我们参考了OpenSea及其他平台的价格，参考了位置，可能的人流量以及可能的收益率。我们将参考现实世界所有的传统指标并确定合理的价格。”

元宇宙房地产的预期用途和持有时间

既然元宇宙不太可能找到正规的估价师，很多工作就要投资者自己完成了，比如说附近房产（越近越好）的交易情况，然后根据参考房产跟预购房产之间的显著差异进行估价的增减，而这正是房地产估价师的工作内容。

估价过程中，我们必须考虑预购房地产的预期用途。有的人购买元宇宙地块用作开发，最终向比如说现实世界的零售商收取租金，有的人考虑开发成类似虚拟演唱会的场所，依靠卖票获得收入。不过更多人只是想要在元宇宙拥有一个属于自己的空间，改造成个人的游乐场。可以想象，就跟现实世界的房地产市场一样，具备商业潜力的房产价值要远高于仅供个人玩乐的房产。

除了预期用途，投资者还要考虑元宇宙房地产的持有时间。一般来说，商业的虚拟房地产持有时间更长，但如果是买入时就打算转售给普通大众的地块，持有时间可能更短，但这一因素也将体现了估值中。任何投资都要考虑机会成本，比如说这笔钱用来购买债券或REITs（房地产投资信托基金）的份额是否更合理。

虚拟房地产是一个全新的，未经检验的前沿。当下元宇宙没有合适的估价师，但你可以自己了解预购房地产的平台，研究周边的销售趋势，最后根据自己的观察得出市场将如何发展的靠谱的判断。

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